朱孟依的“地产帝国”何以中兴？

每经评论员 薛晖

11月7日凌晨，《英雄联盟》S11全球总决赛中国战队EDG成功夺冠。此消息迅速占领百度和微博热搜榜冠军。令人意想不到的是，沉寂已久的地产大佬朱孟依（合生创展集团创始人）及其“商业帝国”再次站到聚光灯下。此次借EDG夺冠出了一把风头的是俱乐部老板朱一航，其父正是朱孟依。

近来，朱孟依旗下的公司频频“抢镜”。先是10月4日合生创展传出欲出资400亿元收购恒大物业股权消息（10月20日恒大物业宣布该交易终止，无疾而终）。后又于11月初传出合生创展收购雅生活和奥园健康股份（后合生创展公告辟谣）。一系列高调的巨额收购案虽未成行，但“朱氏帝国”的扩张雄心已令人刮目相看。

朱孟依是合生创展集团和珠江投资的创始人。早在1992年，看好房地产的潮汕商人朱孟依就在香港创办了合生创展。彼时，香港企业尚不能在内地独立开发房地产项目，为此朱孟依又在内地创办了珠江投资，后者承担起内地房地产开发的职责。等到内地房地产开发业务开放，合生创展才进军内地，成为合生系主要的地产平台。之后的三十余年，合生创展和珠江投资，分别成为朱孟依“商业帝国”之“双璧”。在朱孟依退居二线后，这两家公司，分别由其女朱桔榕和其子朱伟航打理。

早在20年前，合生创展的规模曾在万科之上，也曾是中国最早一批“百亿房企”。但此后的十余年，公司一直在百亿规模上徘徊不前。

曾几何时，“踏空十年”成为一些媒体人给合生创展贴的标签。理由是，这家不差钱的地产公司进步得实在太慢了。当年和他同一级别的公司——如当年的“四大金刚”之“招保万金”（招商、保利、万科、金地）早就坐上了千亿房企的金交椅。

合生之“慢”，是因为其拒绝“开快车”的逻辑。房企要想快速扩张，就要在财务上加杠杆，在运营上“高周转”。能够称得上“高周转”的企业，可以做到从拿地到完成设计到开盘预售只用三个月时间，再用三个月基本完成销售和回款。也就是说，一笔贷款只要半年就能收回，进入下一轮投资。或者说，一笔一年期的贷款，一年内就能完成两轮投资和回款。周转快，杠杆高，增长就快！当然，风险与速度成正比。

眼看着身边一家家“后起之秀”就这样弯道超车过去了，合生创展一直按部就班。合生之“慢”，可以从其北京的标杆项目“霄云路八号”看出。该项目是个面积超过一百公顷的超级大盘，早在2008年就拿到首张预售证，但直到今天仍在建设和销售（后期案名已改为缦合北京）。由于早早锁定土地成本，后期开发不但风险小，而且利润也会水涨船高。

正是基于慢逻辑，合生创展虽然发展不快，但利润一直保持前列。也正是因为慢，所以负债率远低于上市房企的平均水平。

可能是早年受港资地产公司的财务观影响，无论合生创展还是珠江投资，都保持了较低的负债率。谁想到“三十年河东，三十年河西”，风水轮流转，如今房地产业又到了遵奉“现金为王”的时代。如此一来，手握重金的合生创展，就成了市场上一次次收购传闻中的白衣骑士。

从半年报看，合生创展上半年销售额为212亿元，全年超400亿元无虞。这个规模也只能算中等房企，但由于公司持有大量物业和投资项目，负债低且现金流高（还有大量可抵押贷款的物业），因而可以染指业内最大模规模的并购案。

合生创展的中兴，本质上是房企发展逻辑的又一次变轨。之前的十年，是房地产高歌猛进的十年，也是高杠杆高周转模式的胜利。但并不意味着“低周转高持有”（开发周期长，持有大量不动产物业，属于典型的香港模式）地产模式的失败。只不过，由于高周转房企增速快，其光芒暂时掩盖了慢周转房企。如今时过境迁，高周转房企光环褪色，才把舞台再次奉还给“合生创展们”。

实际上，中国的房企中，还有一众如合生创展一样的小步慢跑的企业。他们很可能成为这个去杠杆大潮下的主角，他们的涌现，可能会带来更稳健的行业风气。